Steuertipps · Stand September 2026
Steuern mit deiner Mietwohnung richtig vorbereiten.
28 Regeln, die private Vermieter in Deutschland kennen sollten – kurz erklärt, mit Gesetzesstelle und dem passenden Schritt in der App. Wo es knifflig wird, steht „Profi fragen“.
Jedes Jahr: Einnahmen und Ausgaben
Was in die Anlage V gehört – und was oft vergessen wird.
- Alles absetzen, was die Vermietung kostetSchuldzinsen, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Verwalterkosten, Reparaturen, Inserate, Porto und Kontogebühren für das Mietkonto mindern deine Einkünfte. Hebe jeden Beleg auf – am einfachsten scannst du ihn gleich.In der App ansehen § 9 EStG
- Nebenkosten zählen doppeltDie Vorauszahlungen deiner Mieter sind Einnahmen, die bezahlten Betriebskosten sind Ausgaben. Nachzahlungen und Guthaben aus der Abrechnung zählen in dem Jahr, in dem das Geld fließt.In der App ansehen § 11 EStG
- Das Zahlungsdatum zähltFür die Steuer zählt, wann Geld fließt – nicht das Rechnungsdatum. Ausnahme: Regelmäßige Zahlungen wie die Miete, die bis zu zehn Tage vor oder nach dem 31. Dezember fällig sind und bezahlt werden, gehören in das Jahr, für das sie bestimmt sind.§ 11 EStG
- Fahrten zur WohnungFür Fahrten zu Besichtigung, Übergabe oder Handwerker setzt du in der Regel 0,30 € je gefahrenem Kilometer an. Notiere Datum, Ziel und Anlass. Wer sehr häufig hinfährt, bekommt nur die Entfernungspauschale.§ 9 EStG
- Leerstand: Kosten bleiben absetzbarSteht die Wohnung leer, kannst du die Kosten weiter absetzen, solange du ernsthaft neu vermieten willst. Hebe Anzeigen, Makleraufträge und Besichtigungstermine als Nachweis auf.§ 9 EStG
- Die Kaution ist keine EinnahmeDie Kaution gehört deinem Mieter. Erst wenn du sie für offene Miete oder Schäden behältst, zählt der einbehaltene Betrag als Einnahme.In der App ansehen
- Eigentumswohnung: Rücklage zählt späterWas du über das Hausgeld in die Erhaltungsrücklage zahlst, setzt du erst ab, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt. Den Betrag findest du in der Hausgeldabrechnung.In der App ansehen
- Steuerberater und SoftwareKosten für die Anlage V beim Steuerberater und Software für die Vermietung können Werbungskosten sein. Nutzt du sie auch privat, zählt nur der Anteil für die Vermietung.§ 9 EStG
- Keine Umsatzsteuer bei WohnungenProfi fragenDie Vermietung von Wohnungen ist umsatzsteuerfrei. Du stellst also keine Umsatzsteuer in Rechnung, kannst aber auch keine Vorsteuer aus Handwerkerrechnungen zurückholen. Bei Gewerbeeinheiten kann ein Verzicht auf die Steuerfreiheit sinnvoll sein.§ 4 UStG
Beim Kauf: Abschreibung richtig starten
Die Weichen für die nächsten Jahrzehnte stellst du im Kaufjahr.
- Gebäude abschreiben (AfA)Das Gebäude – nicht das Grundstück – schreibst du jedes Jahr ab: 2 % bei Fertigstellung ab 1925, 2,5 % bei älteren Gebäuden und 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Im Kaufjahr zählen nur die Monate ab dem Übergang von Nutzen und Lasten.In der App ansehen § 7 EStG
- Kaufpreis sinnvoll aufteilenProfi fragenNur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben – ein höherer Anteil bringt mehr Abschreibung. Eine realistische Aufteilung im Kaufvertrag erkennt das Finanzamt meist an; sonst rechnet es mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.§ 7 EStG
- Kaufnebenkosten richtig zuordnenGrunderwerbsteuer sowie Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten für den Kauf zählen zu den Anschaffungskosten und werden anteilig mit dem Gebäude abgeschrieben. Kosten für die Grundschuld und Finanzierungskosten wie Bereitstellungszinsen setzt du dagegen sofort ab.In der App ansehen § 9 EStG
- Kürzere Restnutzungsdauer nachweisenProfi fragenIst das Gebäude alt oder in schlechtem Zustand, kann ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer belegen. Dann ist die jährliche Abschreibung höher. Das lohnt sich vor allem bei hohen Gebäudewerten.§ 7 EStG
- Einbauküche extra abschreibenEine neue Einbauküche schreibst du als Ganzes über zehn Jahre ab. Eigenständige Geräte wie ein freistehender Kühlschrank bis 800 € ohne Umsatzsteuer (952 € mit) setzt du sofort ab.In der App ansehen § 6 EStG
Renovieren und reparieren
Sofort absetzen oder abschreiben – das entscheidet, wann die Steuer sinkt.
- Reparaturen sofort absetzenErhaltungskosten – etwa Malerarbeiten, eine neue Heizung als Ersatz der alten oder neue Fenster in gleicher Art – setzt du im Jahr der Zahlung voll ab.In der App ansehen § 9 EStG
- Große Reparaturen auf 2–5 Jahre verteilenGrößere Erhaltungskosten an Wohngebäuden kannst du gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das lohnt sich, wenn dein Steuersatz in den nächsten Jahren voraussichtlich höher ist.§ 82b EStDV
- Achtung: 15-%-Grenze nach dem KaufProfi fragenRenovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die zusammen mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises (ohne Umsatzsteuer) ausmachen, darfst du nicht sofort absetzen – sie werden mit dem Gebäude abgeschrieben. Auch Schönheitsreparaturen zählen mit. Plane größere Arbeiten deshalb vorher.§ 6 EStG
- Modernisierung kann Abschreibung bedeutenProfi fragenWerden mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster deutlich verbessert, spricht das Finanzamt von einer Standardhebung. Die Kosten werden dann abgeschrieben statt sofort abgesetzt.
Neubau: zusätzliche Abschreibung
Für neue Mietwohnungen gibt es befristete Sonderregeln.
- Degressive Abschreibung für neue WohngebäudeProfi fragenBei Wohngebäuden mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 sind jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert möglich. Das gilt auch beim Kauf, wenn der Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen wird und du bis Ende des Fertigstellungsjahres kaufst.§ 7 EStG
- Sonderabschreibung für MietwohnungsneubauProfi fragenZusätzlich sind vier Jahre lang je 5 % möglich, wenn der Bauantrag zwischen 2023 und September 2029 gestellt wurde, das Gebäude den Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel erfüllt und die Baukosten 5.200 € je m² nicht übersteigen. Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre vermietet werden.§ 7b EStG
Vermieten an Angehörige
Günstig vermieten geht – aber mit klaren Grenzen.
- Günstige Miete: die 66-%-GrenzeProfi fragenVerlangst du mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete, setzt du alle Kosten voll ab. Unter 50 % zählen die Kosten nur anteilig. Dazwischen entscheidet eine Prognose, ob du auf Dauer einen Überschuss erzielst.§ 21 EStG
- Mietvertrag wie unter FremdenSchließe einen schriftlichen Vertrag, wie er auch mit Fremden üblich wäre, und lass die Miete wirklich überweisen. Sonst erkennt das Finanzamt die Vermietung womöglich nicht an.In der App ansehen
Verkaufen
Der richtige Zeitpunkt kann viel Steuer sparen.
- Zehn-Jahres-Frist beim VerkaufProfi fragenVerkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig – die bisherige Abschreibung erhöht ihn sogar. Ausnahme: Du hast die Wohnung im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt.§ 23 EStG
- Drei-Objekt-GrenzeProfi fragenWer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Händler gelten. Dann ist der Gewinn auch nach zehn Jahren steuerpflichtig, und Gewerbesteuer kann dazukommen.
Steuererklärung und Fristen
Wann du abgeben musst und wie die App dir die Arbeit abnimmt.
- Wann du abgeben musstBist du angestellt und hast neben dem Lohn mehr als 410 € Einkünfte im Jahr – etwa aus Vermietung nach Abzug der Kosten –, musst du eine Steuererklärung abgeben. Bei einem Verlust lohnt sie sich meist trotzdem: Er senkt die Steuer auf deinen Lohn.§ 46 EStG
- AbgabefristOhne Steuerberater ist die Erklärung bis Ende Juli des Folgejahres fällig – für 2026 also bis Anfang August 2027, weil der 31. Juli ein Samstag ist. Mit Steuerberater hast du deutlich länger Zeit.§ 149 AO
- Eine Anlage V je ObjektFür jedes vermietete Haus und jede Wohnung füllst du eine eigene Anlage V aus. VermieterOS rechnet die Werte je Objekt vor – zum Übertragen in ELSTER oder als Paket für deinen Steuerberater.In der App ansehen
- Belege lange aufhebenDas Finanzamt kann jederzeit Nachweise verlangen. Unsere Empfehlung: Kaufvertrag und Rechnungen für Umbauten aufheben, solange dir die Immobilie gehört, und noch zehn Jahre nach dem Verkauf.In der App ansehen
Allgemeine Hinweise zum Rechtsstand September 2026. Sie ersetzen keine Steuerberatung: Ob und wie eine Regel in deinem Fall gilt, klärst du mit deinem Steuerberater.